Une société civile doit légalement avoir un
objet social correspondant à une activité
civile. C’est-à-dire que son activité doit entrer
dans une de ces six catégories :
– Agriculture
– Extraction
– Activités intellectuelles
– Professions libérales
– Activités immobilières

Chronique de l’expert
Impôts sur les revenues ou impôt sur les sociétés : Le PIEGE

A l’exception des activités agricoles, les activités civiles ne sont pas
déterminées par la loi, comme le sont les actes de commerce. Elles ne
peuvent s’apprécier que par opposition aux activités commerciales :
sont civiles toutes les activités qui ne sont pas commerciales.
Pour autant cette règle de principe est également sujette à exceptions.
Notamment la règle de l’accessoire fait que des actes commerciaux
accessoires à une activité civile principale sont réputés civiles car
réalisés pour les besoins d’une activité civile.
On le constate la chose n’est pas simple sur le plan juridique afin de
déterminer si une activité est ou non réellement civile. Etant rappelé
que par définition une société civile ne peut avoir qu’une activité civile.
Mais à côté de cette première difficulté juridique il faut aussi
compter avec la règle fiscale qui elle vient encore compliquer la mise
en pratique. Nous prendrons comme exemple les sociétés civiles
immobilières.
L’article 206, 2 du CGI assujettit à l’impôt sur les sociétés les sociétés
civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations présentant
un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du
même Code.

Ainsi une société civile immobilière peut avoir une activité civile, c’est-
à-dire que son activité réelle ne constitue pas une entremise dans la

circulation des richesses avec intention spéculative, tout en exerçant
une activité à caractère industriel ou commerciale au sens la loi fiscale
et être soumise obligatoirement à l’impôt sur les sociétés.
Par suite, et étant donné que les activités immobilières réputées
commerciales du point de vue fiscal sont plus précisément définies par
l’article 35 du CGI, les sociétés immobilières qui revêtent la forme de
sociétés civiles sont passibles, en principe, de l’impôt sur les sociétés
lorsqu’elles se livrent à des opérations visées à cet article.
Aux termes de l’article 35 du CGI, les opérations suivantes sont
considérées comme ayant un caractère industriel et commercial :
• opérations habituelles d’achat et de revente d’immeubles, de
fonds de commerce, d’actions ou parts de sociétés immobilières ou
opérations habituelles de souscription et de revente des titres de ces
mêmes sociétés ;
• opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente
des biens ou des actions ou parts susvisés ;
• transactions portant sur le bénéfice d’une promesse unilatérale de
vente sur un immeuble vendu par fractions ou par lots;
• location d’un établissement commercial ou industriel muni du
mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation;
• location en meublé.

au nom de chacun des associés pour la fraction correspondant à ses
droits dans la société.
On le constate dans ce cas précis, il faut donc analyser l’intention des
créateurs de la société afin de déterminer le régime fiscale de la SCI.
L’intention spéculative de la société est le plus souvent révélée par la
définition de l’objet social donnée par les statuts.
Autre exemple, les sociétés qui se livrent à des opérations de
construction d’immeubles en vue de la vente sont également passibles,
en principe, de l’impôt sur les sociétés, ces opérations présentant un
caractère commercial au point de vue fiscal.
Mais on rappelle que ce principe souffre d’une exception prévue à
l’article 239 ter du CGI.
Lorsque certaines conditions sont remplies, les sociétés civiles de
« construction-vente » sont soustraites à l’impôt sur les sociétés et
imposées dans les mêmes conditions que les sociétés en nom collectif
qui réalisent des opérations identiques.
En d’autres termes une société civile de construction vente est
normalement imposable à l’impôt sur les sociétés sauf si elle se place
sous le régime de l’article 239 ter du CGI qui lui permet d’être soumise
à l’impôt sur le revenu.
La question devient encore plus subtile lorsque l’on sait que la
participation du bailleur à la gestion et aux résultats de l’entreprise
locataire, qui a pour effet de rendre commerciale la location de
l’immeuble, est caractérisée par la circonstance que le montant des
loyers est au moins partiellement proportionnel au chiffre d’affaires ou
aux résultats du locataire.
Il a été jugé qu’est réputée exercer une activité commerciale un
société civile immobilière qui donne à bail à l’un de ses membres les

locaux nus destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce (phar-
macie en l’occurrence) moyennant un loyer annuel comportant une

part fixe et une part variable égale à 5 % du chiffre d’affaires. Cette
société est passible de l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 206,
2 du CGI. Compte tenu de sa participation importante aux résultats, la
société bailleresse a entendu participer, sous le couvert de la location
consentie, à la gestion et aux résultats de l’entreprise commerciale du
preneur.
Cet exposé démontre que les pièges sont nombreux en la matière de
fiscalité appliquée à la SCI.
Prenons un exemple pratique. Monsieur B est propriétaire d’un local
commercial qui donne en location depuis de nombreuses années à
un commerçant du centre-ville moyennant le paiement d’un loyer de
4000 euros par mois. Monsieur B détient ce local commercial depuis
plus de 15 ans au travers d’une société civile dont il est associé. Cette
SCI est imposée à l’impôt sur le revenu.
Au bout de 15 ans, le commerçant donne son congé. En 2010,
Monsieur B décide de louer ce local à la société qu’il a créée avec son
fils. Il signe un nouveau bail dans lequel le loyer est partie fixe et pour
une autre partie variable en fonction du chiffre d’affaires de la société
dont il est actionnaire avec son fils.
Monsieur B part à la retraite en 2021 et souhaite céder le local
commercial à bon prix car situé dans le centre de Saint Denis.
La SCI n’a pas modifié depuis son régime fiscal et Monsieur B pense
que la plus-value issue de la vente de son local va bénéficier du régime
des plus-values immobilière des particuliers : c’est-à-dire bénéficier
d’un abattement pour durée de détention. En d’autres termes, il ne va
pas payer d’impôt (IR et prélèvements sociaux) sur la plus-value lors
de la vente.
Mais la réalité fiscale est malheureusement plus sévère car la SCI a
depuis la signature du bail en 2010 relève de l’impôt sur les sociétés.
La plus-value doit donc être soumise à l’impôt sur les sociétés et sans
abattement !
LE PIEGE S’EST REFERME ……… !

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