LOCATION IMMOBILIERE : LE CONGE POUR VENTE « Avant la bonne date c’est problématique…. »
Il est classique que le propriétaire d’un bien immobilier veuille mettre en vente un logement qu’il a donné en location. L’une, des question qui se pose alors à la lui est : quand donner congé pour vendre ?. Le propriétaire peut avoir le désir de donner son congé par anticipation. Le congé pour cause de vente est source de nombreuses difficultés, et tout particulièrement lorsqu’il a été délivré par anticipation.
En la matière certains principes doivent être rappelés. Le congé délivré par le bailleur est un acte unilatéral manifestant sa volonté de recouvrer la jouissance des lieux loués. Lorsque les locaux sont loués nus, à titre de résidence principale, la location relève impérativement de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Le congé délivré par le bailleur doit en ce cas être m otivé par la vente, la reprise pour habiter ou un motif légitime et sérieux.
Le congé pour vendre doit « indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ». Le congé pour cause de vente est donc le fait générateur du droit de préemption conféré au locataire par la loi précitée du 6 juillet 1989.
L’offre comprise dans le congé « est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis » de six mois Et la Cour de cassation considère, de manière constante, que « le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis » : Cass. 3e civ, 19 mai 2010, n° 09-13.474 : Bull. civ. III, n° 99).
Lorsque le congé pour vendre est délivré par anticipation, c’est-à-dire notifié au locataire avant le premier jour du délai de préavis de six mois, la Cour de cassation considère avec constance que les effets du congé sont « reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné » Cass. 3e civ., 29 oct. 2008, n° 07-17.911 : Bull. civ. III, n° 161).
Le délai laissé au locataire pour préempter est donc corrélativement reporté. Ainsi, l’offre comprise dans le congé ne s’ouvrira que le premier jour du délai de préavis de six mois qui précède le terme du bail. Dans une telle hypothèse, le bailleur est tenu par son offre, conformément à la jurisprudence rappelée précédemment. Il ne peut donc changer d’avis pour décider de vendre occupé, modifier le prix de l’offre ou encore la rétracter.
Le locataire, quant à lui, ne peut renoncer efficacement à son droit de préemption avant l’ouverture du délai de deux mois qui lui est laissé pour préempter. En droit Français, il n’est pas possible de renoncer à un droit non encore acquis. Dès lors, la renonciation anticipée du locataire à exercer son droit de préemption, sous quelque forme qu’elle soit, s’avère inefficace.
Par exemple, un bail ayant pris effet le 1er septembre 2022 se terminera, s’il a été consenti par une personne physique, le 31 août 2025. Dans l’hypothèse où un congé pour vendre a été délivré le 15 mai 2023, et donc par anticipation, le congé ne prendra effet que le 1er mars 2025, soit le premier jour du délai de préavis de six mois précédant le terme du bail. Dès lors, le locataire ne pourra renoncer à son offre qu’à compter de cette date. Toute renonciation anticipée serait inefficace.
Il en résulte que la vente du logement ne peut pas être envisagée avant que le locataire n’ait valablement renoncé à son offre dans le délai de deux mois, ou après l’expiration de ce délai. Dans cette attente, le bien s’avère donc inaliénable temporairement.
En l’état du droit positif, la prudence ne peut être que le maître mot. La rétractation ou la renonciation anticipée sont des solutions qui n’ont pas passé l’épreuve du feu, et s’avèrent contraires à notre droit. Elles ne peuvent dès lors être prônées comme des solutions efficaces. L’offre consentie au locataire par anticipation est une épée de Damoclès.
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