Droit de préemption urbain et DIA ou quand il faut demander l’autorisation pour vendre son bien
Quelques précisions à connaître
ous avez fait affaire avec votre acheteur et lors de la signature du compromis de vente, vous apprenez que la vente ne peut pas se réaliser tant que la commune n’a pas été saisie d’une demande de déclaration d’intention d’aliener : DIA. Ce document administratif doit le plus souvent être adressé à la mairie du lieu de situation du bien vendu lorsque nous dit l’article L.211-1 du code de l’urbanisme :
« Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain…” et que “les conseils
municipaux des communes dotées d’une carte communale approuvée peuvent, en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération d’aménagement, instituer un droit de préemption dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte”. »
Un conseil, il est nécessaire de vérifier avant de prendre la décision de vendre un bien, si celui-ci se situe ou non dans le périmètre du droit de préemption urbain.
La déclaration d’intention d’aliéner est établie dans les formes prescrites par l’article A. 213-1 du Code de l’urbanisme, conformément au modèle annexé à cet article. Le décret du 13 avril 2012 rend possible une déclaration en ligne.
Vous disposez de deux mois pour revenir sur votre décision de vendre.
Une fois saisi d’une déclaration d’intention d’aliéner, le titulaire du droit de préemp- tion (la mairie) dispose en principe d’un délai légal de deux mois pour notifier au propriétaire sa décision (C. urb., art. L. 213-2).
Dans ce délai de deux mois, le vendeur peut se rétracter. La jurisprudence considère que l’offre de vente résultant de la DIA souscrite par le propriétaire constitue, jusqu’à son éventuelle acceptation, « une simple pollicitation qui peut être rétractée unilaté- ralement par ce propriétaire ».
Le vendeur peut donc retirer son offre tant que le titulaire du droit de préemption ne l’a pas acceptée en lui notifiant son accord sur le prix et les conditions de la cession proposée.
Cette notification est le plus souvent adressé au notaire qui gère la vente. Dans une telle situation, la mairie dispose de plusieurs choix :
– Renoncer à acquérir le bien
– Acquérir le bien aux conditions et prix décidés entre le vendeur et l’acquéreur
– Acquérir le bien mais à des conditions et à un prix différent de celui convenu entre les parties
Il est nécessaire de rappeler que lorsque la commune choisit d’acquérir le bien aux conditions et prix décidés entre le vendeur et l’acquéreur, la vente est réalisée.
La vente doit être déclarée parfaite à la date de la notification de l’exercice du droit de préemption – aux conditions de l’offre – aux vendeurs (Cass. 3e civ., 13 oct. 2016, n° 15-22.904, Monchatre c/ Cne Châteaudouble : JurisData n° 2016-021338).
Dans cette hypothèse, le vendeur ne peut plus retirer son bien à la vente. Il est obligé de céder son bien à la commune.
Ainsi, lorsque le titulaire du droit de préemption accepte de contracter en notifiant
Dans les 2 mois
Le propriétaire retire sa vente
au vendeur sa décision d’acquérir le bien aux prix et conditions indiqués dans la DIA, la jurisprudence, se fondant sur l’article 1583 du Code civil, considère qu’il y a accord définitif sur la chose et sur le prix et que, dès lors, la vente entre les parties doit être considérée comme parfaite
La commune est obligée de payer la commission de l’agence immobilière.
La vente est le plus souvent réalisée à l’aide d’une agence immobilière laquelle est rémunérée par une commission.
Dans cette situation, il s’est posé la question de savoir si la commune qui préempte au prix doit alors payer au non la commission figurant dans la promesse unilatérale de vente et dans la DIA.
Cette situation a été récemment jugé dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente.
Une Promesse unilatérale de vente avait été signée au prix de 425 000 €, majoré de la commission d’agence de 51 000 € à la charge du bénéficiaire de la promesse.
La commune reçoit une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) mentionnant cette commission à la charge de l’acquéreur. Elle préempte mais refuse de payer la com- mission.
La Cour d’appel retient que la promesse de vente étant unilatérale et non synallag- matique (il ne s’agit pas d’un compromis dans lequel le vendeur promet de vendre et l’acheteur s’engage à acquérir), le bénéficiaire de la promesse, qui n’a pas levé l’op- tion avant l’exercice du droit de préemption, n’a pris aucun engagement d’acquérir et donc de verser la commission de 51 000 €. Pour la Cour d’appel, la mairie n’a pas à payer la commission demandée par l’agence.
Mais la Cour de cassation [ Cass. 3e civ. 17-5-2021 n° 19-25.226 FS-P, Sté Solgest c/ Cne d’Escalquens] juge que la promesse unilatérale de vente énonçait les conditions financières, tenant notamment au paiement de la commission, auxquelles la vente aurait lieu en cas de levée d’option par le bénéficiaire. Le droit à commission de l’agent immobilier étant donc conventionnellement prévu et la DIA dûment remplie, la commune ne pouvait pas se soustraire à son paiement.
Bien évidemment si la commune renonce à acquérir, la vente peut se réali- ser normalement entre le vendeur et l’acquéreur.
Reste la situation plus complexe dans laquelle la commune préempte mais ne souhaite pas payer le prix.
Le titulaire du droit de préemption (la mairie) propose d’acquérir le bien délaissé à un prix différent de celui fixé par la DIA. Si le vendeur accepte cette contre-proposi- tion, la vente est également parfaite entre les parties.
En revanche, si le vendeur refuse le prix proposé par la collectivité publique mais accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, le titulaire du droit de préemption peut alors saisir, dans les quinze jours à compter de la réponse de refus, le juge de l’expropriation pour faire fixer le prix.
Une fois le prix fixé par le juge de l’expropriation, les parties disposent d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision juridictionnelle est devenue définitive pour accepter ou renoncer à la mutation.
Le silence des parties dans ce délai de deux mois vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.
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