DANGER SUR LE RÉGIME LMNP : le projet de loi de finances pour 2027 veut le rendre beaucoup moins attractif

LOCATION MEUBLÉE • LMNP

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027 veut plafonner l’amortissement, principal atout fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP). La déduction serait limitée à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal. Les amortissements accumulés et non encore utilisés ne seraient plus récupérables qu’en partie, et pendant dix ans seulement.

Après la réintégration des amortissements dans la plus-value en 2025, c’est un nouveau coup de rabot qui vise ce régime. L’objectif affiché par le Gouvernement : rééquilibrer la fiscalité au profit de la location de longue durée, en particulier la location nue.

LE LMNP EN DEUX MOTS

Le LMNP concerne le particulier qui loue un logement meublé sans en faire sa profession. C’est le cas tant que ses recettes meublées ne dépassent pas 23 000 € par an et si ces recettes restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer.

Pour devenir loueur professionnel (LMP), il faut franchir ces deux seuils à la fois. Le LMNP reste donc la situation de la grande majorité des propriétaires de meublés.

Dans le cadre d’un LMNP, les loyers ne sont pas taxés en tant que revenus fonciers : ils sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce détail compte, car il permet d’amortir le prix d’achat du logement. En location nue, ce n’est possible qu’avec le nouveau dispositif « Jeanbrun », sous certaines conditions.

COMMENT LE LMNP EST IMPOSÉ AUJOURD’HUI

Deux régimes coexistent : le micro-BIC, forfaitaires, et le régime réel, qui permet d’amortir le bien.

• Le micro-BIC

  Pour les revenus 2026, il s’applique si les recettes ne dépassent pas 83 600 € par an pour les meublés de tourisme classé. Le fisc retient alors un abattement forfaitaire de 50 %, censé couvrir toutes les charges. Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil tombe à 15 000 € et l’abattement à 30 %.

• Le régime réel

  Le loueur déduit ses charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion. Il déduit surtout l’amortissement, c’est-à-dire chaque année une fraction du prix du logement (hors terrain), du mobilier et des travaux.

  En pratique, le bâti s’amortit souvent sur 25 à 33 ans, soit environ 3 à 4 % par an. Une règle encadre le système : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. La part non utilisée est mise en réserve et reportée sur les années suivantes, sans limite de durée.

  À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, sauf résidences étudiantes.

CE QUE PRÉVOIT LE PLF 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, plafonne l’amortissement du LMNP et supprime son report (article 7). Concrètement, l’amortissement annuel du logement ne pourrait pas dépasser 2,5 % de sa valeur amortissable. Cela revient à l’amortir sur 40 ans au minimum. S’y ajoute un plafond de 7 000 € par an et par foyer fiscal.

Tableau comparatif des règles

TROIS PRÉCISIONS COMPTENT :

• Le plafond s’applique au foyer, pas au logement : deux appartements ne donnent pas droit à 14 000 €.

• Au-delà de 280 000 € de valeur amortissable, c’est le plafond de 7 000 € qui joue, et non le taux de 2,5 %.

• Le texte vise l’amortissement des « locaux » : le mobilier ne serait donc pas concerné par ce plafond.

Le changement le plus lourd porte sur le report. Tout amortissement non déduit serait perdu, qu’il dépasse le nouveau plafond ou le résultat de l’année. Le stock de déficits accumulé jusqu’à fin 2026 ne serait récupérable qu’en partie, et pendant dix ans.

Le gouvernement assume un objectif de rééquilibrage au profit de la location de longue durée. Le dispositif « Jeanbrun » offre jusqu’à 5,5 % et 12 000 € par an en location nue, mais impose des loyers plafonnés et un engagement de location.

UN EXEMPLE CHIFFRÉ

Pour un logement dont le bâti vaut 200 000 €, le résultat imposable passerait de 0 € à 3 000 € par an.

Hypothèses : 12 000 € de loyers, 4 000 € de charges déductibles et un bâti (hors terrain) de 200 000 € amorti à 4 % par an. Pas de mobilier, pour simplifier.

Les 3 000 € d’amortissement non déduits seraient perdus, et non plus reportés. Avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, cela représente 900 € d’impôt sur le revenu en plus, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Si ce loueur dispose d’un stock de 10 000 € d’amortissements reportés fin 2026, il pourrait en déduire 1 500 € par an, soit la moitié de 3 000 €. Son résultat imposable tomberait alors à 1 500 €, jusqu’à épuisement du stock ou au plus tard jusqu’en 2036.

QUI EST CONCERNÉ…

Le taux de 2,5 % toucherait presque tous les loueurs au réel, car le bâti s’amortit en général plus vite. Le plafond de 7 000 € pénaliserait surtout les biens chers et les propriétaires de plusieurs meublés. Les meublés de tourisme seraient les plus visés, avec 1,5 % et 5 000 €.

Le texte ne modifie ni le micro-BIC ni la frontière entre LMNP et LMP. Les loueurs au micro-BIC ne sont donc pas concernés, pas plus que les loueurs professionnels.

Petite consolation : à la revente, seuls les amortissements réellement déduits sont réintégrés dans la plus-value. Un amortissement plafonné alourdirait donc moins la plus-value future.

Tout cela reste un projet. Le Parlement l’examine jusqu’en décembre et peut l’amender, voire l’écarter.

S’il est adopté en l’état, le plafonnement s’appliquera aux revenus 2027, déclarés en 2028.

En attendant, chaque loueur au réel a intérêt à faire chiffrer trois éléments :

• Sa base amortissable hors terrain et son taux d’amortissement actuel ;

• Son stock d’amortissements reportés au 31 décembre 2026 ;

• L’écart entre micro-BIC et régime réel, car l’abattement de 50 % peut redevenir compétitif