CD CONSEIL
La location d’immeuble et la TVA
Mes clients me demandent toujours comment peuvent-ils « récupérer » la TVA lorsqu’ils souhaitent donner en location un bien. Cette question de la TVA dans le cadre des activités de location immobilière est effectivement un vaste sujet sur lequel il convient d’essayer de faire un point, lequel sera forcément synthétique.
Tout d’abord, il est nécessaire de préciser que la location d’un appartement ou d’un maison d’habi- tation ne peut pas donner lieu à facturation de la TVA. Le code général des impôts interdit la possi-
bilité de facturer un loyer augmenté de la TVA lorsque le bien est loué dans le cadre d’un bail d’habitation de droit commun.
En conséquence, la TVA grevant le coût de la construction, le prix d’achat ou encore la TVA grevant la facture du notaire ne peut être déduite. Comme la TVA facturée au titre des travaux de rénovation qui peuvent être réalisé sur le bien acquis puis loué à un locataire qui y demeure à l’année. Rappelons que le principe en matière de TVA est le suivant : la TVA payée sur les dépenses ne peut être déduite que si et seulement si les loyers sont augmentés de la TVA. En d’autres termes, on ne déduit la TVA payé en amont qui si et seulement on la facture en aval.
Exemple : je fais construire une villa pour un prix de 400.000 euros TTC. J’ai donc payé 31.336,41 euros de TVA lorsque les artisans me facturent les travaux. Ce montant ne peut pas être déduit (ou bien encore donné lieu à remboursement par le Trésor) dans la mesure où les loyers facturés à mon locataire tous les mois dans le cadre d’un bail d’habitation ne peuvent pas être augmentés de la TVA.
Cette règle connait toutefois des exceptions :
1- La location de locaux nus commerciaux ou industriels
Si la loi interdit de facturer la TVA aux locataires d’un appartement ou d’une maison d’habitation, elle autorise que les loyers soit augmenté de la TVA lorsque les biens donnés en location sont des immeubles destinés à une activité industrielle ou commerciale.
Dès lors si vous souhaitez donner en location un hangar de stockage ou encore un local destiné à recevoir un commerce, vous pouvez opter pour facturer la TVA sur les loyers.
Il s’agit d’une option expresse qui doit être transmise par le bailleur à l’ad- ministration fiscale. Attention, l’option prévue à l’article 260, 2° du CGI doit faire l’objet d’une déclaration expresse. Cette option ne peut pas résulter, par exemple, des formulaires M0 déposés au greffe du tribunal de commerce en cas de création de sociétés. Elle doit être transmise au SIE dont dépend la société. Elle indique le lieu de situation de l’immeuble et bien entendu la volonté de soumettre les loyers à la TVA.
Récemment et suite une jurisprudence du Conseil d’Etat, l’administration a dans le cadre d’une réponse ministérielle du 16 novembre 2021(réponse n°38389 à M R.GRAU publiée au JO le : 16/11/2021 page : 8310) position sur une question pratique. A savoir, comment appliquer l’option à un immeuble plusieurs locaux nus et pour lesquels le bailleur souhaite opter pour certains et non pour d’autres ?
Pour l’administration il résulte de la jurisprudence (CE du 9 septembre 2020, « SCI EMO ») qu’il est loisible au bailleur, lors de l’exercice de son op- tion, de mentionner, de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnel situés dans l’immeuble ou ensemble d’immeubles concernés pour lesquels il entend soumettre à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les loyers. Ce choix ne dépend pas de l’existence d’une division ju- ridique de l’immeuble et de ses locaux mais peut s’apprécier par opération de location. Ainsi, lorsqu’un même contrat de bail concerne des locaux nus à usage professionnel situés dans un même immeuble, le bailleur peut soit exercer l’option pour l’ensemble de ces locaux, soit écarter l’option au titre de ces mêmes locaux.
Exemple : la société qui est propriétaire d’un immeuble dans le centre de Saint Denis possède trois locaux commerciaux au rez de chaussée de de cet immeuble. L’un est occupé par un commerce d’optique, le deuxième par un restaurant et le troisième par un médecin et des infirmiers.
La société souhaite opter pour la TVA sur les loyers facturés à l’opticien, au restaurateur mais elle ne souhaite pas facturer la TVA au médecin et aux infirmiers, car ces derniers ne peuvent pas déduire la TVA. Pour cela, elle peut, dans le cadre de l’option qu’elle transmet à l’administration pour opter à la TVA sur les loyers, préciser que les deux locaux sur trois donneront à la facturation de la TVA sur les loyers. Avant cette réponse ministérielle, si la société optait pour l’imposition des loyers à la TVA, l’administration considérait que l’option était prise pour les trois locaux situés dans le même immeuble et non seulement pour deux.
2 – les locaux à usage professionnel aménagés
Les locations de locaux à usage professionnel munis de mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité sont imposables à la TVA, même dans le cas où tous les autres éléments du fonds ne sont pas compris dans la location. Ces locaux aménagés sont ceux pourvus des aménagements nécessaires, c’est-à-dire de ceux sans lesquels l’exploitation commerciale à laquelle ils sont destinés n’est pas possible.
Exemple : un local est loué à un dentiste. Ce local comprend tout le matériel nécessaire à l’exercice de la profession du dentiste. Dans cette situation, le loyer facturé au dentiste est obligatoirement soumis à la TVA.
3- Les locations meublées saisonnières
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA. C’est-à-dire que l’on ne peut pas facturer la TVA à son locataire. Les loca- tions meublées à usage d’habitation exonérées ne peuvent pas faire l’objet d’une option pour le paiement volontaire de la TVA.
Mais l’activité des exploitants qui offrent des prestations para hôtelières est imposable à la TVA.
Donc l’exonération prévue pour les locations meublées ne s’applique pas « aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions simi- laires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle :
• le petit déjeuner,
• le nettoyage régulier des locaux,
• la fourniture de linge de maison
• la réception, même non personnalisée, de la clientèle .
Ainsi, la location de meublée saisonnière réalisée par une société proprié- taire d’un meublé ou de plusieurs peut donner à facturation de la TVA et par la même à la déduction de la TVA lorsque des services sont proposés et utilisés aux clients.
Si nous reprenons, notre premier exemple, lors de la construction de la villa pour un coût total de 400.000 euros TTC, la société pourra demander le remboursement de la TVA en cours de construction pour la somme totale de 31.336,41 euros si elle offre aux clients des services para hôtellier.
Rappelons que selon la doctrine administrative, la réception via un site in- ternet permet de remplir la condition. Ainsi si demain vous souhaitez in- vestir dans l’immobilier à la Réunion, la construction de locaux meublées loués dans des conditions similaires à des prestations hôtelière vous permet d’optimiser votre bilan financier car vous pourrez déduire la TVA lors de la construction et de l’exploitation de votre bien.
Vous aurez également noté que cette opération peut donner lieu également au bénéfice d’un crédit d’impôt à hauteur de 35% de la base éligible. En effet, les activités de locations meublées lorsqu’elles constituent des héber- gements touristiques de courte durée ne relèvent pas du secteur immobilier qui lui est exclu du régime dit « de la défiscalisation ».
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