Chronique de l’expert:
Un point sur la défiscalisation : une vielle case peut être le support d’une opératin de défiscalisation
La fin de l’année approche et les contribuables s’interrogent sur les options possibles pour « défiscaliser ». Tout d’abord concernant les per- sonnes physiques, il convient de rappeler que la loi de finances pour 2021 a prorogé certaines dispositions de l’article 199 undecies A du CGI.
C’est ainsi que les contribuables réunionnais peuvent jusqu’en 2023 procéder à des travaux de réhabilita- tion sur des immeubles anciens, c’est-à-dire achevé depuis plus de 20 ans.
Ces dispositions de l’article 199 undecies A du CGI sont mal connues car la doctrine administrative qui commente le dispositif est rédigée de telle manière que l’on pense que seuls les travaux concourant à la confortation de logements contre le risque sismique ou cyclonique sont éligibles, ce qui est une erreur.
Toutefois le texte de l’alinéa e) est clair :
2. La réduction d’impôt s’applique :
e) Au montant des travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise, à l’exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers en application de l’article 31, et portant sur des logements achevés depuis plus de vingt ans, situés dans les départements ou collectivités visés au 1, que le propriétaire prend l’engagement, pour une durée de cinq ans, soit d’affecter dès l’achèvement des travaux à son habitation principale, soit de louer nu dans les six mois qui suivent l’achèvement des travaux à des personnes qui en font leur habitation principale et autres que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal, ainsi qu’au montant des travaux de confortation de logements contre le risque sismique ou cyclonique. Un décret détermine les conditions d’application de ces dispositions, et notam- ment la nature des travaux de réhabilitation éligibles ;
Les travaux de réhabilitation ou de confortation doivent nécessairement porter sur des logements, c’est-à-dire des locaux affectés à l’habitation proprement dite. Ces logements doivent être situés outre-mer. Sont par conséquent exclus de l’avantage fiscal les travaux qui ont pour objet l’aménagement à usage d’habita- tion de locaux préalablement affectés à un autre usage ou qui constituaient des dépendances d’un local d’habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises, etc.).
De même, les travaux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habi- table de locaux existants sont exclus du bénéfice de l’avantage fiscal.
Pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt, les travaux de réhabilita- tion ou de confortation doivent être effectués sur un immeuble achevé depuis plus de vingt ans. La condition d’ancienneté s’apprécie à la date à laquelle les travaux sont commencé.
La nature des travaux :
Il s’agit des travaux de modification ou de remise en état du gros-œuvre ou des travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la recons- truction, ainsi que des travaux d’amélioration qui leur sont indissociables Le gros œuvre s’entend de l’ensemble des éléments de construction d’un édifice qui en assurent la stabilité, la résistance et la protection.
Constituent notamment des travaux apportant une modification importante au gros œuvre : l’exécution d’un chaînage de béton armé destiné à la consolidation d’un immeuble ; la démolition et la reconstruction de la toiture et d’un escalier ; l’installation d’une ossature métallique ; le couronnement de murs et la suréléva- tion d’un mur pignon ; les travaux de reprise et de consolidation des fondations ; la dépose et la reconstruction de la charpente et de la couverture.
Les travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la re- construction, ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers et peuvent donc ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du CGI, toutes conditions étant remplies.
Les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à la déduction des revenus fonciers et, partant, sont éligibles à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du CGI, lorsqu’ils sont effectués non en vue d’améliorer des locaux existants mais à l’occasion de travaux de modification ou de remise en état du gros œuvre ou d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction.
Des travaux réalisés par une entreprise :
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise et aboutir à une réhabili- tation du logement. Il n’est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l’immeuble lorsque certaines d’entre elles ne nécessitent aucune intervention.
Dès lors, sont notamment exclus :
– les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (exemple : main d’œuvre salariée) ;
– le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Les autres conditions d’applications :
Le bien peut être loué à des personnes physiques durant une période de 5 ans. Il doit s’agir de la résidence principale du locataire.
Pour les baux conclus en 2021 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet en 2021 d’un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder : 180 €
La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable au sens de l’article R*. 111-2 du CCH Elle est composée de la surface de plan- cher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multi- pliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la su- perficie de combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés pré- vus à l’article R*. 111-10 du CCH, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 mètres carrés. Le dispositif impose classiquement un plafond de ressources au niveau du locataire.
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